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北海经济开发区市民文体中心PPP项目市场测试公告

更新时间:2017-11-23    浏览次数:

北海经济开发区市民文体中心PPP项目

市场测试方案

         一、市场测试公告

致潜在社会资本:

经滨州北海经济开发区管委会(以下简称:区管委会)批准,采用政府和社会资本合作(PPP)模式实施北海经济开发区市民文体中心PPP项目(以下简称:本项目),并授权滨州北海经济开发区规划建设局(以下简称:区规划建设局)为本项目实施机构,现本项目进入识别、准备阶段。为进一步加快本项目的实施进度,保证项目实施更加合理规范,以获得更多社会资本的响应,龙达恒信工程咨询有限公司接受区规划建设局的委托,特邀请与本项目相关的施工企业、运营单位及金融机构等潜在社会资本参与本项目市场测试。

特别声明:

1、本市场测试并非正式采购程序的组成部分,不作为政府方的任何承诺;

2、本次市场测试主要是对项目实施方案的运行模式、项目结构、费价政策、投资回报模式、风险分担和其他边界条件等设计和可行性论证,测试方案的相关内容可能需进一步修改,对各方均不具有任何约束力;

3、欢迎各社会资本积极参与市场测试,不参加市场测试的社会资本仍然有资格参与正式的采购程序,且参与市场测试的社会资本并不因此在正式采购程序中得到任何特别的优待,不因参与市场测试提出的问题而遭到任何歧视;

4、无论是否参与本次市场测试活动,在本项目后续社会资本采购或其它环节,各潜在的社会资本均享有同等的权利及平等对待;

5、若社会资本提出的测试意见和建议,涉及其商业秘密的讨论内容,政府方可视情况安排沟通场合。

请潜在的社会资本在2017年11月24日前12:00前,以PDF格式将相关测试内容注明联系人、联系方式,并加盖公章,按发送至以下指定邮箱。

联系人:黄女士:0531-81901167            E-mail:Longdappp@126.com

龙达恒信工程咨询有限公司

                               2017年11月17日

二、项目简介

(一)项目名称

北海经济开发区市民文体中心PPP项目。

(二)建设地点

本项目位于滨州北海经济开发区北海新城北海三路以南,北海四路以北,滨港八路以西,滨港十路以东。

(三)项目性质

本项目为新建项目,属文体类公共服务建设项目,设计使用年限为50年。

(四)建设内容与规模

本项目建设内容包括规划馆、海洋馆、游泳馆、体育馆、图书馆、科技馆、综合展馆、影剧院、新闻中心,形成“市民文体中心”。

项目总占地面积159380平方米。总建筑面积86000平方米,其中:规划馆4500平方米、海洋馆28000平方米、游泳馆4000平方米、体育馆13000平方米、图书馆8500平方米、科技馆9000平方米、综合展馆2000平方米、影剧院13000平方米、新闻中心4000平方米。绿地景观面积38170平方米,道路、场地以及停车场面积79670平方米(地面停车位740个)。

本项目配套建设道路、水、电、暖、气、通信和消防等基础工程;并配套建设标准足球场1个、篮球场3个、网球场1个、羽毛球场2个、乒乓球场6个。

(五)项目投资

本项目总投资为89709.52万元,其中,固定资产投资88779.61万元,流动资金350万元。固定资产投资中工程费用70854.26万元、工程建设其他费用6247.68万元、预备费6168.15万元、建设期借款利息6089.43万元。

(六)建设周期

本项目计划工程建设期36个月。

 

:本项目投资估算及其它数据来源于《北海经济开发区市民文体中心可行性研究报告》,最终总投资以政府方或委托第三方专业咨询机构审计确认出具的财务决算为准。

 

三、测试内容

(一)项目治理结构

1、项目公司股权结构

政府方出资代表滨州北海城市开发建设集团有限公司与中标的社会资本共同出资设立项目公司(SPV)。项目公司注册资本拟定19000万元,占总投资的21.18%。其中:政府方出资代表出资1900万元,占项目公司10%股权;社会资本出资17100万元,占项目公司90%股权;政府方与社会资本股权结构为1:9。

2、法人治理结构

项目公司采用有限责任公司的形式,其组织机构主要由股东会、董事会、监事会、经理层组成。

股东会由全体股东组成,为项目公司最高权力机构,股东会采用同股同权的原则设立股东代表,政府出资方股东代表至少1名。

公司设董事会,由股东会选举产生,成员为3-5名,其中政府出资方代表至少1名,董事任期三年,任期届满,可连选连任。董事长由股东会选举产生,并在公司股东协议和章程中,对政府方代表的表决权做出明确约定。

公司成立监事会,由3人组成,政府出资方1名,且为监事会负责人,社会资本占1名,职工代表监事1名。监事的任期每届为三年,任期届满,可连选连任,监事按照公司章程行使监事权利。

项目公司设经理层,负责项目公司的日常经营管理工作。经理层设总经理1名,副总经理2名,其中1名由政府出资方委派。

政府方出资代表和社会资本通过PPP项目合同、公司章程、股东协议的约定,保障社会资本方股东获得项目公司一般经营活动的主导权,但是政府方股东享有对影响公共利益(包括股权变更、投资事项、增加/减少注册资本和重大融资资金使用等)、公共安全等事项的“一票否决权”(一般情况下董事会的所有决议事项均应当由半数以上的董事通过)。

社会资本的建议及理由:                                          

 

)运营范围

本项目运营范围包括:规划馆、海洋馆、游泳馆、体育馆、图书馆、科技馆、综合展馆、影剧院、新闻中心、停车场等。

运营收费的定价、运营时间及场馆开放率需与政府商定,保证本项目提供公共服务的效率。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(三)项目运作方式

1、PPP运作方式

PPP项目采用BOT的运作方式,由北海经济开发区管委会授权北海经济开发区规划建设局作为项目实施机构,作为采购人,通过公开招标的方式,选定中标社会资本。

项目公司获取特许经营权,负责本项目的融资并按约定的质量标准进行北海经济开发区市民文体中心PPP项目的建设;待项目建设完成后,进入运营维护期,其中项目公司负责本项目各场馆运营、物业、广告、停车的管理服务和基础设施工程的养护及各系统维修。项目合作期限届满后,社会资本按照项目移交的约定,将项目移交给滨州北海经济开发区管委会或其指定单位。

2、合作期限

本项目合作期为20年,建设期限为3年,运营期限为17年。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(四)项目融资结构

1、投资计划

根据建设工期计划安排和项目资本金投入情况,项目资金分3年投入,其中项目资金第一年投入40%,第二年投入40%,第三年投入20%。

2、资金来源

滨州北海城市开发建设集团有限公司代政府方出资1900万元,中选社会资本方出资17100万元,作为项目资本金。剩余资金70709.52万元通过股东借款、银行借款、基金融资等方式筹措,由项目公司自主完成融资。

3、融资资金及还款计划

本项目融资资金为70709.52万元,由项目公司通过银行贷款、股东借款、基金、信托、发行债券等方式筹措,本方案暂以传统的银行贷款方式作为融资渠道分析融资计划和成本。根据商业银行5年期以上贷款基准利率为依据,暂定本项目项目公司(社会资本)的融资利率为4.9%(以签订的贷款合同中的利率为准),银行还款期限为17年。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(五)项目回报机制

1、项目回报机制

本项目采用“可行性缺口补助”的回报机制。运营期内,因使用者付费不足以满足项目公司的建设和运营成本回收和合理回报,由政府财政部门向项目公司每年支付可行性缺口补贴。政府财政部门将政府跨年度财政支付责任纳入中期财政规划,并将财政预算报政府相关部门审议。

为保证项目公司在建设及运营期间的质量和效率,政府每年应对项目公司的绩效进行考核,按照项目实施机构依据绩效考核标准所得出的绩效考核结果对应的支付系数向项目公司支付奖励或扣费。

1)社会资本投入资金(含注册资金、贷款资金或自筹资金)建设该项目,且达到可用性标准后,按建设期和运营期绩效考核标准的考核结果,通过项目社会资本方招标阶段的中标价确定具体的合理利润率额度。

2)社会资本根据招标文件和PPP项目合同的约定,可作为施工企业负责本工程项目的施工,在建设期内不享有任何补贴,项目按时综合验收合格后次日,开始进入项目运营维护期,相应合同条款即时生效。

3)本项目政府方不参与分红。

3、合理利润率

固定资产投资合理利润率不超过6%,运营合理利润率不超过8%。

4、折现率

根据《PPP物有所值评价指引(试行)》(财金〔2015〕167 号)第三十二条规定,用于测算PSC值的折现率应与用于测算PPP值的折现率相同,《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》(财金[2015]21号)第十七条规定:年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份,并参照同期地方政府债券收益率合理确定。

综合本项目特征确定经营期为20年期的折现率取基准折现率4.5%。

5、调价机制

当项目运营成本发生变化且实质性影响项目收益时,双方均可提出价格调整,由物价局及有关部门对项目的成本核算文件进行审核,确认后做出价格调整。

根据我国大部分物价上涨频率PPP项目以3年为周期,确定项目的调价机制较为合理。根据本项目所在地的情况,本项目调价机制拟采取每三年调整一次的方式。

6、超额收益分配机制

原则上本项目政府不参与分红。本项目经审定若发生超额收益,则政府和社会资本对于超额收益部分进行分红。其中超额利润在20%以内的,政府和社会资本按照7:3的比例进行分红;超额利润在20%以上的,政府和社会资本按照8:2的比例进行分红。

7、激励相容机制

为了有效发挥社会资本在项目建设与运营阶段的市场优势,在本项目中设置的激励相容机制应当包含以下两个方面:

一方面,项目公司承担北海经济开发区市民文体中心PPP项目的建设与运营维护工作,政府方则可以设置建设资金节约奖励指标和运营维护期绩效考核指标。运维服务的优劣决定项目绩效服务费用的支付比例与进度,以此激励社会资本从项目全生命周期成本的角度统筹考虑项目的建设运营维护成本。

另一方面,通过公开招标竞争手段,合理确定项目的建设和运维价格,通过鼓励社会资本改善管理、提升养护效率等增加项目效益,由此达到对项目全生命周期成本控制的目标。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(六)建安工程费的结算方式

建设工程造价依据国家建设工程计价规范、标准的规定、山东省滨州市现行的计价依据、计费标准的规定,按山东省、滨州市及北海经济开发区建设行政主管部门公布的建设工程招标控制价的计算标准和方式,由社会资本方依采购文件分别按相关的收费标准,以竞报下浮率的方式报价;

工程项目竣工后,在结算时由本级审计部门依上述约定的计费依据、计费标准、计算方式,按中标人的竞报的下浮率进行结算和价款支付,同时,作为计算项目建设工程总投资的依据。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(七)项目年运维成本或补贴额度的确定

本项目年度运营维护成本和项目年度运营维护财政补贴额度的确定,拟采用年固定总额(或固定单价)的方式,或者采用由政府对其运维成本根据中标人运维方案标准审批,最终支出额由政府审计确定的方式,由潜在的社会资本在采购阶段竞报确定。

本项目补贴额度的确定根据财金[2015]21号文中规定的“当年运营补贴计算公式”计算得出,综合考虑整个合作期的可用性与运营绩效考核,按照相应的绩效得分进行按比例相应增减政府补贴额度。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(八)项目配套安排

配套投入是指政府提供的项目配套工程等其他投入责任,通常包括:土地征收与管理、建设部分项目配套措施与现有相关基础设施和公用事业的对接等。

1、实施机构在项目立项、可研及土地征迁、规划、设计及项目咨询等前期支付的相关费用,根据实际支出额度,在招标和磋商阶段以费用清单的方式予以明确和说明。政府出资方前期的投入,社会资本采购阶段确定相关范围和金额,在项目进入运营期后分期扣回。

2、水、电、气、通讯、道路等配套设施

政府方不再单独提供此类其它相关配套投入,由项目公司自行负责。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(九)采购方式

根据《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》财库[2014]215号规定,PPP项目采购应实行资格预审。PPP项目采购应当实行资格预审,以验证项目能否获得社会资本响应和实现充分竞争,初步筛选符合资金、技术和管理能力符合项目要求的社会资本。

根据《关于在公共服务领域深入推进政府和社会资本合作工作的通知》(财金[2016]90号)的规定,“对于涉及工程建设、设备采购或服务外包的PPP项目,已经依据政府采购法选定社会资本合作方的,合作方依法能够自行建设、生产或者提供服务的,按照《招标投标法实施条例》第九条规定,合作方可以不再进行招标。” 

本项目拟采用公开招标方式采购社会资本,报价主要内容为合理利润率、折现率、融资利率、运维收入与成本等商务标,运营管理方案作为技术标,采用综合评标法进行。由项目公司进行施工发包或工程总承包或签订相应的工程承包合同,或进行“两标并一标”自行建设,负责本项目建设施工。(请潜在社会资本告知项目建设的发包方式)

社会资本的建议及理由:                                          

 

(十)潜在社会资本资格条件

1、潜在社会资本资格条件,拟选用与本项目类型相类似的,近三年内具有投资、施工、运营管理经验的施工企业、运营单位。

2、请参与本市场测试的社会资本,提供自2014年至今在我国境内具有投资、建设、运营与本项目类似的业绩。

3、请参与本市场测试的社会资本,体现自身实力的其它相关企业概况如:注册资本、企业资质、社会荣誉、银行授信、总资产、资产负债率等相关信息或资料。

4、结合本项目,对社会资本资格条件提供其它建议和意见。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(十一)资产权属

土地以划拨方式获得,项目形成的固定资产以及土地所有权归属政府。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(十二)建设管理

本项目的施工图由政府提供,并鼓励社会资本根据“可施工性”与“可运营性”的原则,与设计单位深入沟通,大力推进设计优化,优化节约的成本,政府按照一定比例对社会资本进行奖励。

社会资本的建议及理由:                                          

 

(十三)其它建议

潜在社会资本可根据以往类似项目建设、运营和投资经验,从社会资本关注的焦点和角度,结合本项目特点以及本测试的内容,针对本项目采购PPP模式运作提出其它合理化建议和意见。

社会资本的建议及理由:                                          

 

 

 

 

 

 

 

                        龙达恒信工程咨询有限公司

                          ○一七年十一月十七日