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案例分析(二)吴玉珊

更新时间:2016-09-08    浏览次数:

案例分析(二)

综合体项目成本测算分析

 

 

 

 

 

RICS学员:吴玉珊WUYUSHAN

 途径:资深专业人士途径

 

日期:20157

 

 

 

声明:本案例所涉及的数据、资料、信息仅作为本人向RICS提交的案例研究材料,仅供RICS对本人专业技能胜任能力考核的用途。


 

 

Contents

 

 

v 案例分析(一):综合体项目成本测算分析 

第一部分项目情况介绍 

第二部分本人在项目中承担的角色 

第三部分成本测算工作方案和成果 

 

 

案例分析(二):综合体项目成本测算分析

 

 

第一部分项目情况介绍

 

某城市综合体项目,项目总建筑面积124053平方米(地上87959平方米,地下36094平方米),建筑基底面积9226平方米,绿化率8%,地上/地下面积比2.44,容积率7.11,建筑密度33.9%,建筑高度220米。拟建建筑主要物业类型为车库(含人防)、写字楼(即生产调度楼)、酒店,包括地下车库4层, 主楼42层,裙楼5层,车位550个(其中地上50个, 地下500个。

该项目业主为国内某大型央企,我公司与业主签订了全过程工料测量服务合同。

 

 

第二部分本人在项目中承担的角色

 

我司为该项目的造价咨询顾问公司。公司委派本人担任本项目总负责人,协调和管理该项目的前期成本测算工作。

 

 

第三部分成本测算工作方案和成果

该项目是公司承接的从概念阶段进行目标成本测算的跟踪审计项目。从2012年7月至2015年5月历经多次修改,先后完成了概念阶段、方案阶段、施工图阶段的目标成本测算,并通过集团汇报通过。

在此之前,我们没有做过超高层综合体项目的跟踪工作,也没有做过综合体项目工程结算的审计工作,突然要做只有效果图及平面示意方案图纸的项目的成本测算,当时真的是一头雾水,不知如何进行。

与委托方成本部交流,他们也说没做过,没有这方面的数据资料。通过多种途径,也只找到了类似项目的概念阶段成本测算资料。研究这份资料后基本有了工作思路:设定配置标准—成本测算(建安成本测算—基础设施费用测算---前期费用测算—土地费用测算---财务费用测算)。在我们要求下,由委托方成本部组织,与方案设计单位进行了面对面交流,了解到他们初步意向的结构形式:筏板基础3米厚,钢骨柱框架核心筒结构,外墙玻璃幕形式,地下4层,1-21层办公用房,22-42层五星级酒店。了解了项目的结构形式、使用功能要求,我们开始收集相关资料:当时一类似已有部分结构图纸和施工图纸,根据这些图纸的结构配置形式,进行本项目结构工程的目标成本测算。

 

五星级酒店的室内装修工作,做过的类似酒店项目,只是做过某方面的(大堂、标准客房等),没有一套全面的数据资料。根据酒店的不同功能分区:大堂、标准客房、行政套房、中西式餐饮区、多功能会议区、电梯厅、办公后勤服务区等,对每个功能区内按地面、墙面、顶面不同装修内容分别配置相应的材料、做法进行量、价估算,对各功能分区的灯具、洁具、家具、家电、配饰等进行相应的价格估算。同时与类似项目的装修标准进行同口径对比分析,即提供了本项目的装修造价指标的资料依据,又有同类项目的对比分析资料。

该项目幕墙工程是最为复杂的幕墙设计之一,外周墙面全部由不同的单元玻璃板块组成,各板块间瓦状连接,其中一面全部弧形造型。通过咨询专业的幕墙设计施工公司,结合自己的幕墙结算经验,确定幕墙工程的目标成本。

该项目的特殊性还在它的机电系统的双系统上。因1-21层是办公用房,22-42层是酒店用房。委托方要求机电设备实行双套设备,办公一套设备,酒店一套设备。机电安装工程的成本测算好像只能是拍脑袋出来,很难量化电气工程、给排水工程、通风空调系统、电梯工程、消防工程、智能化工程等专业的工程量、单价,但委托方要求,给出的每个专业的造价指标必须有资料支持,经过各种途径,参阅多方资料,基本上对每个专业的管道材料进行材料类型、量、价估算、对各专业的设备进行估价。

经过查阅相关资料,我们不仅提供了标准格式版本的投资估算,还出具了详细的建筑工程、幕墙工程、室内装修工程、机电安装工程(电气、给排水、通风空调、消防、电梯)、景观工程投资概算资料。实现了估算书中的各专业工程的项目、工程量、综合单价的详细资料支持。让非专业的领导看到了估算成本的技术资料支持,消除了以为我们拍脑袋定概算的看法。